Pfandbriefbanken vergeben 2025 mehr Immobilienkredite: Deutsche Pfandbriefbank spürt Nachfrage – Zinsen steigen

Kurzüberblick

Die deutschen Pfandbriefbanken haben im Jahr 2025 deutlich mehr Immobilienkredite neu vergeben. Das Volumen der ausgereichten Darlehen stieg um 15,7 % auf 148,6 Mrd. Euro. Getragen wurde das Wachstum vor allem von der Nachfrage nach Wohnimmobilien, während sich das Neugeschäft mit Gewerbeobjekten von niedrigem Niveau erholte.

Für Käufer und Bauherren rückt jedoch zugleich die Kostenseite in den Fokus: Wegen gestiegener Öl- und Gaspreise infolge des Iran-Konflikts wird mit anziehender Inflation und einer weiteren Straffung durch die EZB im Jahresverlauf gerechnet. Kapitalmarktzinsen kletterten bereits spürbar, was sich in steigenden Bauzinsen niederschlägt.

Marktanalyse & Details

Immobilienkreditgeschäft 2025: Wohnbau zieht, Gewerbe kommt zurück

Der Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) meldet ein klar zweigeteiltes Bild: Wohnimmobilien bleiben der wichtigste Wachstumstreiber, während Gewerbe zwar wieder zulegt, aber stärker von der Zins- und Konjunkturlage abhängt.

• Gesamt neu ausgereichte Darlehen 2025: 148,6 Mrd. Euro (+15,7 %)
• Wohnimmobilien: 92,6 Mrd. Euro (+17,5 %)
• Gewerbeimmobilien: 56,0 Mrd. Euro (+12,9 %)

Innerhalb des Wohnsegments verzeichneten besonders Mehrfamilienhäuser einen kräftigen Zuwachs (+27,4 %). Bei Ein- und Zweifamilienhäusern ging es um 16,3 % nach oben, Eigentumswohnungen stiegen um 15,6 %.

Zinsrisiken: Mehr Nachfrage trifft auf höhere Finanzierungskosten

Trotz der höheren Kreditvergabe deutet die Zinsentwicklung darauf hin, dass die Erholung nicht linear weiterlaufen könnte. Der vdp-Umfeldblick richtet sich auf die Geldpolitik: Wenn die EZB im Jahresverlauf die Leitzinsen anhebt, verteuern sich Baufinanzierungen typischerweise über die Kapitalmarktzinsen.

• Die Rendite zehnjähriger Bundesanleihen stieg zuletzt auf den höchsten Stand seit 2011.
• Ein Kreditvermittler meldete für 10-jährige Darlehen einen Anstieg der Bauzinsen auf durchschnittlich fast 3,8 %.
• Bei Finanzierungen mit wenig Eigenkapital werden laut Einschätzung wieder mehr als 4 % erwartet.

Für den Immobilienmarkt bedeutet das: Schon geringe Zinsänderungen schlagen bei hohen Kreditsummen über die gesamte Laufzeit deutlich durch – und können die Nachfrage nach Neubau und Kauf im Zeitverlauf dämpfen.

Börse & Unternehmenssignale: Vorstände kaufen Aktien zu Kursen um 2,76–2,86 Euro

Neben dem operativen Umfeld rücken bei der Deutsche Pfandbriefbank AG auch Börsen- und Governance-Indikatoren in den Fokus. In offiziellen Mitteilungen zu Geschäften von Führungspersonen wurden mehrere Aktienkäufe gemeldet:

• Marcus Schulte (Vorstand): Kauf zu 2,822 Euro je Aktie, Gesamtvolumen 28.220 Euro am 19.03.2026 (Handelsplatz: UBS).
• Dr. Pamela Hoerr (Vorstand): Käufe im Preisbereich 2,828–2,864 Euro, aggregiertes Volumen 17.112 Euro am 13.03.2026 (Handelsplatz: XETRA).
• Jörn Joseph (Vorstand): Käufe im Preisbereich ca. 2,766–2,782 Euro, aggregiertes Volumen 20.817 Euro am 16.03.2026 (Handelsplätze: u. a. WPB Hamburg / Tradelink).

Analysten-Einordnung: Solche Eigenkäufe können als Signal verstanden werden, dass die Führung die Entwicklung der Bank zumindest kurzfristig für tragfähig hält. Allerdings deuten die Größenordnungen eher auf gezielte, nicht auf einen umfassenden Aufbau von Positionen hin. Für Anleger bedeutet das: Das makrogetriebene Zinsumfeld bleibt der dominante Treiber. Gleichzeitig spricht die Mischung aus steigender Kreditnachfrage und Management-Aktienkäufen dafür, dass Marktteilnehmer die Fähigkeit der Branche zur Kreditbereitstellung auch unter höheren Finanzierungskosten beobachten.

Was Anleger aus der Kombination ableiten können

Die Daten aus dem Immobilienfinanzierungsmarkt und die Kaufmeldungen von Vorständen lassen sich nicht direkt kausal verknüpfen. Praktisch relevant wird die Frage, ob die Branche trotz teurerer Baufinanzierung weiterhin Anschlussfinanzierungen und Refinanzierungsbedarf bedienen kann.

• Positiv: Der Wohnbau treibt das Volumen spürbar an und verbessert kurzfristig das Aktivgeschäft.
• Risiko: Steigende Bauzinsen können die Nachfrage nach Neukäufen und Neubauvorhaben verzögern.
• Entscheidend: Wie stabil bleiben Kreditqualität, Beleihungswerte und Refinanzierungsbedingungen, wenn Kapitalmarktzinsen weiter schwanken.

Fazit & Ausblick

2025 zeigte sich im deutschen Immobilienkreditmarkt ein spürbarer Aufwärtsschub bei den Pfandbriefbanken – besonders im Wohnsegment. Gleichzeitig droht die Zinswende, die Erholung zu bremsen, sobald höhere Baufinanzierungen die Kaufentscheidung stärker beeinflussen.

Für die kommenden Wochen lohnt sich der Blick auf die Entwicklung der 10-jährigen Bundesanleihen, die nächsten EZB-Entscheidungen sowie die fortlaufenden Marktdaten zur Immobilienkreditvergabe. Bei der Deutsche Pfandbriefbank AG stehen zudem die nächsten Quartalsberichte im Kalender, in denen sich zeigen sollte, wie sich das Zinsumfeld auf Ergebnis, Neugeschäft und Kreditrisiken auswirkt.