Aroundtown nach Q1 2026: FFO I sinkt, Gewinn bricht ein – Guidance für 2026 steigt

Kurzüberblick

Die Aroundtown SA hat ihre Ergebnisse für das erste Quartal 2026 veröffentlicht. Während die Nettomieteinnahmen leicht zulegten und das operative Ergebnis (Adjusted EBITDA) stabil blieb, sank der FFO I deutlich – der ausgewiesene Gewinn fiel wegen ausbleibender Neubewertungen im Vergleichszeitraum spürbar niedriger aus. Die Aktie notierte zum Zeitpunkt der Meldung bei 2,564 EUR (+0,23% am Tag), seit Jahresbeginn liegt sie jedoch mit -3,46% im Minus.

Für Anleger entscheidend: Das Unternehmen hält die FFO-I-Spanne je Aktie unverändert (0,24 bis 0,27 EUR), hebt aber die absolute FFO-I-Guidance für 2026 auf 275 bis 305 Mio. EUR an. Hintergrund sind vor allem der höhere Ergebnisbeitrag aus dem Ausbau der Beteiligung an Grand City Properties (GCP) sowie die Fortsetzung des Kapitalrecyclings inklusive eines laufenden Aktienrückkaufprogramms.

Marktanalyse & Details

Operative Entwicklung im ersten Quartal 2026

• Nettomieteinnahmen: 297 Mio. EUR (+1% y/y); Like-for-like Mieterträge +3,0%
• Adjusted EBITDA: 250 Mio. EUR, nahezu unverändert im Vergleich zum Vorjahr
• FFO I: 70 Mio. EUR (rund -8% y/y); FFO I je Aktie bleibt bei (0,07 EUR)
• Periodengewinn: 119 Mio. EUR vs. 319 Mio. EUR im Vorjahr (rund -200 Mio. EUR); EPS (0,05 EUR)
• EPRA NTA: 8,3 Mrd. EUR bzw. 8,0 EUR je Aktie (+3% je Aktie)

Kapitalrecycling und GCP-Ausbau als Ertragshebel

Aroundtown setzt weiter auf ein aktives Rebalancing: Bereits im laufenden Jahr wurden Veräußerungen in Höhe von rund 300 Mio. EUR unterschrieben (inkl. späterer Verkäufe). Im ersten Quartal 2026 realisierte das Unternehmen Verkäufe von 27 Mio. EUR zu einem Aufschlag von 1% auf den Buchwert; nach dem Stichtag kamen weitere Verkäufe von etwa 270 Mio. EUR hinzu, unter anderem durch den Verkauf eines Penta-Hotelportfolios (11 Hotels) in Deutschland, Belgien und Frankreich.

Die frei werdenden Mittel sollen in „akretive“ Wachstumsoptionen fließen: Nach dem Berichtszeitraum wurden bereits Immobilienzukäufe von rund 125 Mio. EUR abgeschlossen.

Aktienrückkaufprogramm: Rückenwind für Kennzahlen je Aktie

Zusätzlich zum Recycling unterstützte Aroundtown die Aktionärsbasis über Rückkäufe: Im Q1 2026 wurden 150 Mio. EUR in Aktien zurückgekauft (60% des Programms). Bis zum 22. Mai 2026 waren 93% des Programms umgesetzt – zu einem durchschnittlichen Preis von 2,55 EUR je Aktie. Das entspricht einem Abschlag von 67% gegenüber dem NAV.

Für die Bilanzkennzahl EPRA NTA war vor allem die teilweise Ausführung des Rückkaufprogramms ein Plusfaktor; je Aktie stieg der EPRA NTA um 3% gegenüber Dezember 2025.

Analysten-Einordnung: Warum der Gewinn fällt – und der Ausblick trotzdem fester wirkt

Die Kombination aus stabilem Adjusted EBITDA, gesunkenem FFO I und dennoch angehobener absoluter Guidance deutet darauf hin, dass sich das Geschäftsmodell zwar kurzfristig durch Finanzierungskosten belastet zeigt, die Ertragsbasis aber über Kapitalrecycling und Bewertungs-/Strukturmaßnahmen gestützt wird. Der deutliche Rückgang des Gewinns ist dabei primär ein Rechen- und Bewertungs-Thema (keine Neubewertung im Q1 2026 nach positiven Effekten im Vorjahr) – weniger ein Signal für ein operatives „Kipppunkt“-Risiko. Für Anleger bedeutet das: Wer auf wiederkehrende Ertragskraft und NAV-/EPS-Mechanik setzt, findet in der erhöhten FFO-I-Guidance und dem GCP-Anteil (nach dem freiwilligen Austausch von 62,5% auf 81,5%) einen klaren positiven Impuls. Gleichzeitig bleibt der Blick auf die Finanzierungskosten wichtig, weil der FFO I-Verlauf laut Unternehmensangaben überwiegend davon beeinflusst wurde.

Bilanz & Finanzierung: LTV leicht höher, Perpetual-Planung bleibt im Griff

• LTV: 42% (nach 41% im Dezember 2025)
• Unencumbered Assets: 69% des Portfolios nach Mieteinnahmen; Gesamtwert 17 Mrd. EUR (März 2026)
• Perpetual Notes: Die nächsten „first call“-Termine verschieben sich in der Logik der Struktur auf spätere Jahre (für Aroundtown 2029, für GCP 2031)

Guidance: Spanne je Aktie unverändert, absolute Zielgröße steigt

Nach dem Ausbau der GCP-Beteiligung erwartet Aroundtown einen jährlichen FFO-I-Beitrag von rund 35 Mio. EUR. Da die Wirkung 2026 anteilig anfällt, erhöht das Unternehmen die absolute FFO-I-Guidance auf 275 bis 305 Mio. EUR, während die FFO-I-Spanne je Aktie bei (0,24 bis 0,27 EUR) bestätigt bleibt.

Fazit & Ausblick

Operativ liefert Aroundtown ein insgesamt solides Bild: Like-for-like Mietwachstum stützt die Mieteinnahmen, Adjusted EBITDA bleibt stabil und die Kapitalallokation (Verkäufe, Rückkäufe, Zukäufe) wirkt je Aktie vorteilhaft. Der Rückgang des FFO I und der Gewinn ist vor allem durch Finanzierungskosten sowie den fehlenden Neubewertungseffekt im ersten Quartal erklärbar.

Für die nächsten Schritte bleibt entscheidend, wie sich die Revaluierungspipeline im weiteren Jahresverlauf auf die Kennzahlen auswirkt: Das Unternehmen will sein Portfolio im Rahmen der Ergebnisse für das zweite Halbjahr (H1 2026) neu bewerten und damit die Gewinn- und Bewertungslogik wieder sichtbar machen.