Adler Group: Nettomiete 2025 bei 132 Mio. EUR – 2026er Spanne 124 bis 129 Mio. EUR
Kurzüberblick
Die Adler Group S.A. hat am 1. April 2026 die Ergebnisse für das Geschäftsjahr 2025 veröffentlicht. Das Unternehmen schließt das Jahr innerhalb der eigenen Prognose ab und verweist dabei vor allem auf eine stabile Entwicklung im Vermietungsgeschäft sowie auf Fortschritte bei der Veräußerung von Entwicklungsprojekten.
Konkret nennt Adler Group eine Nettomiete von 132 Mio. EUR für 2025. Für 2026 stellt der Immobilienkonzern eine Spanne von 124 bis 129 Mio. EUR in Aussicht. Strategisch konzentriert sich das Portfolio nach den Verkäufen nahezu vollständig auf Berlin – flankiert von Maßnahmen zur weiteren Entschuldung und einer bereits vorgezogenen Rückzahlung von Kapitalmarktverbindlichkeiten.
Marktanalyse & Details
Finanzkennzahlen: Guidance bestätigt
Die Nettomieteinnahmen lagen 2025 in der genannten Zielbandbreite von 127 bis 135 Mio. EUR und damit bei 132 Mio. EUR. Im Vergleich zu 2024 (208 Mio. EUR) fiel der Betrag deutlich geringer aus – ein Effekt, der laut Unternehmen vor allem aus den erfolgreichen Verkäufen der Mehrheitsbeteiligung an Brack Capital Properties (BCP) sowie des NRW-‚Cosmopolitan-Portfolios‘ Anfang 2025 resultierte.
- Net Rental Income 2025: 132 Mio. EUR (Guidance erreicht)
- Ausblick 2026: 124 bis 129 Mio. EUR
- Portfolioausrichtung: Fokus nach Veräußerungen auf den Wohnimmobilienbestand in Berlin
Vermietung: Berlin-Portfolio liefert operative Stabilität
Operativ zeigt sich der Kernmarkt Berlin robust: Zum Jahresende 2025 umfasste das Mietportfolio 17.504 Einheiten, davon 17.455 im Großraum Berlin. Die durchschnittliche Miete stieg von 8,29 EUR/m²/Monat (Dezember 2024) auf 8,61 EUR/m²/Monat (Dezember 2025). Entscheidend für die Qualität der Vermietungsbasis sind außerdem die Kennzahlen zu Leerstand und flächenbereinigtem Wachstum.
- Like-for-like Mietwachstum: 3,6 %
- Operative Leerstandsquote: 1,3 %
- Erhöhung der durchschnittlichen Miete: von 8,29 auf 8,61 EUR/m²/Monat
Bewertungen & Portfolio: positive Neubewertung im Bestand
Auch die Immobilienbewertungen lieferten Rückenwind. Nach einem moderaten Wertzuwachs von +0,4 % im ersten Halbjahr 2025 verzeichneten die renditestarken Vermögenswerte im zweiten Halbjahr erneut einen leichten positiven Effekt von +0,6 % – maßgeblich getrieben durch realisiertes Mietwachstum. Der Wert des Renditeportfolios lag zum Dezember 2025 bei 3,5 Mrd. EUR.
Projektverkäufe: Umstrukturierung schreitet voran
Adler Group setzt die strategische Vereinfachung konsequent um: Bis Ende 2026 sollen die verbliebenen Upfront-Sale-Entwicklungsprojekte veräußert und die wenigen Forward-Sale-Projekte fertiggestellt und übergeben werden. Von acht Entwicklungsvorhaben wurden bereits sieben geschlossen; weitere Abschlüsse sind über 2026 terminiert.
- Entwicklungsverkäufe 2025/2026: 8 Projekte, davon 7 bereits geclosed
- Priorität bis Ende 2026: vollständige Konzentration auf das Berlin-Portfolio
- Beispiele: UpperNord Tower (Düsseldorf) geschlossen; weitere Berliner/Regionale Verkäufe mit Abschluss in Q1 2026 bzw. März 2026
Kapitalstruktur: Entschuldung gewinnt an Planbarkeit
Ein wesentlicher Punkt der Meldung betrifft die Verbindlichkeitensituation: Nach der vorzeitigen Rückzahlung der verbleibenden Adler-Real-Estate-Notes am 16. März 2026 sieht das Unternehmen bis Ende 2028 keine Fälligkeiten von Kapitalmarktverbindlichkeiten. 97 % der Finanzschulden sollen 2028 oder später fällig werden. Zusätzlich nennt Adler Group eine Beleihungsquote (LTV) von 76,3 % sowie liquide Mittel in Höhe von 214 Mio. EUR zum Jahresende 2025.
- Keine Kapitalmarkt-Fälligkeiten vor: Ende 2028
- Fälligkeitsprofil: 97 % ab 2028 oder später
- LTV (Dezember 2025): 76,3 %
- Cash (Jahresende 2025): 214 Mio. EUR
Ergebnisbild: Unterergebnis spiegelt Einmaleffekte und Portfolioeffekte
Auf der Ergebnisebene weist Adler Group für 2025 ein Nettoergebnis von -526 Mio. EUR aus (Vorjahr: +793 Mio. EUR). Das operative Ergebnis aus den Aktivitäten liegt bei -250 Mio. EUR (Vorjahr: -881 Mio. EUR). Als Treiber nennt das Unternehmen vor allem Effekte aus dem Projektentwicklungsgeschäft inklusive Neubewertungen von Entwicklungsobjekten; zugleich wirkt die Verkleinerung bzw. der Verkauf bestimmter Portfolios auf das bereinigte EBITDA aus dem Vermietungsgeschäft.
- Adjusted EBITDA aus Vermietung: 72 Mio. EUR (nach 112 Mio. EUR im Vorjahr)
- Nettoergebnis: -526 Mio. EUR (Vorjahr +793 Mio. EUR)
- Erklärung: u. a. Zinsaufwendungen und Einmaleffekte (Refinanzierungen); Vorjahr stark durch Rekapitalisierung geprägt
Analysten-Einordnung: Die Kombination aus erreichter Nettomiete-Guidance (132 Mio. EUR) und den klaren Stabilitätsmarkern im Berlin-Portfolio (Leerstand 1,3 %, Mietwachstum 3,6 %) deutet darauf hin, dass das operative Geschäftsmodell aktuell belastbar bleibt – trotz des sichtbar niedrigeren Einnahmeniveaus gegenüber 2024. Für Anleger bedeutet die Meldung vor allem mehr Planbarkeit durch das Fälligkeitsprofil (keine Kapitalmarkttitel vor 2028). Gleichzeitig sollte das Ergebnisbild 2025 nicht isoliert als Trend gelesen werden: Ein erheblicher Teil der Volatilität hängt an Projekt- und Bewertungs-/Refinanzierungseffekten. Entscheidend für die weitere Marktreaktion dürfte daher sein, ob Adler Group die Entschuldung über die geplanten Verkäufe in 2026 so fortsetzt, dass Zins- und Bewertungseffekte das operative Momentum nicht überdecken.
Fazit & Ausblick
Für 2026 bleibt das Kerngerüst intakt: Adler Group erwartet Nettomieteinnahmen von 124 bis 129 Mio. EUR und will die verbleibenden Entwicklungsaktivitäten planmäßig bis Ende 2026 abschließen. Das Entschuldungs- und Fälligkeitsprofil reduziert zudem den Druck aus kurzfristigen Kapitalmarktrisiken, weil bis Ende 2028 keine Kapitalmarkt-Fälligkeiten anstehen.
Zu beobachten sind nun vor allem die Entwicklung von Leerstand und Mietwachstum in Berlin sowie der Fortschritt der Veräußerungen. Am selben Tag der Veröffentlichung findet zudem ein Webcast für Analysten und Investoren statt (1. April 2026, 10:00 Uhr CEST) – dort dürfte der Schwerpunkt auf der Herleitung der 2026-Spanne und dem weiteren Deleveraging-Plan liegen.