DEFAMA wächst im ersten Halbjahr 2026: FFO sinkt, Prognose wird gesenkt

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Umsatz wächst, operative Ertragskraft bleibt unter Druck

DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG hat im ersten Halbjahr 2026 den Umsatz von 15,2 Mio. EUR auf 15,8 Mio. EUR erhöht. Das EBITDA legte von 9,0 Mio. EUR auf 9,2 Mio. EUR zu. Unterhalb dieser Ebene verschlechterte sich die Entwicklung jedoch: Das Ergebnis vor Steuern fiel von 2,4 Mio. EUR auf 1,7 Mio. EUR, das Nettoergebnis von 1,8 Mio. EUR auf 1,2 Mio. EUR.

Für Immobiliengesellschaften ist insbesondere der FFO relevant, weil er die laufende operative Ertragskraft näher abbildet als der Jahresüberschuss. Dieser sank im Vorjahresvergleich von 5,5 Mio. EUR auf 5,1 Mio. EUR. Je Aktie entspricht das einem Rückgang von 1,14 EUR auf 1,05 EUR.

Leerstände und Mietausfälle belasten den FFO

Im ersten Quartal erwirtschaftete DEFAMA Erträge aus 90 Bestandsobjekten. Im zweiten Quartal kamen unter anderem die Standorte Elsenfeld, Ochsenhausen, Vöhringen, Düren und Osnabrück II hinzu. Weitere Objekte folgten im dritten Quartal. Gleichzeitig belasteten Verkäufe sowie Mietausfälle die Vergleichsbasis.

Die Insolvenz von Hammer und der Auszug des B1-Baumarkts in Dinslaken führten im ersten Halbjahr gegenüber dem Vorjahreszeitraum zu rund 540.000 EUR weniger Mieterträgen. Nach Unternehmensangaben wirkten sich diese Ausfälle nahezu vollständig auf FFO und Ergebnis aus.

Prognose für 2026 angepasst

Nachdem das zweite Quartal leicht unter den Erwartungen lag, rechnet DEFAMA beim FFO für das Gesamtjahr 2026 nun mit einem Rückgang von 4 bis 6 Prozent. Zuvor hatte das Unternehmen mindestens ein Niveau auf Höhe des Vorjahres von 10,8 Mio. EUR in Aussicht gestellt.

Beim Konzernergebnis hält DEFAMA formal am Ziel von mindestens 5 Mio. EUR fest. Dieses Ziel hängt jedoch von Objektverkäufen und den damit verbundenen Verkaufsgewinnen ab. Ohne nennenswerte Verkaufsgewinne erwartet der Vorstand für 2026 lediglich ein Konzernergebnis zwischen 2 und 3 Mio. EUR. Zwar sollen noch ein oder mehrere Verkäufe mit siebenstelligen Gewinnen beurkundet werden, nach HGB werden diese Gewinne aber erst bei Eingang des Kaufpreises ergebniswirksam und dürften daher voraussichtlich erst 2027 sichtbar werden.

Analysten-Einordnung: Dies deutet darauf hin, dass DEFAMA operativ weiter wächst, die Qualität und das Timing der Erträge aber derzeit wichtiger sind als die reine Zahl der Immobilien. Der Ausbau des Portfolios auf 98 Objekte schafft grundsätzlich eine breitere Mietbasis. Gleichzeitig zeigen die Ausfälle in Dinslaken und durch die Hammer-Insolvenz, dass einzelne größere Mieter das FFO kurzfristig spürbar beeinflussen können. Für Anleger bedeutet diese Entwicklung, dass die Vermietungsquote, die Nachvermietung problematischer Standorte und der tatsächliche Zahlungseingang aus geplanten Verkäufen die entscheidenden Beobachtungspunkte bleiben.

Vermietungsquote, Dividende und Strategie

• DEFAMA hält am Ziel fest, die Vermietungsquote auf 96 Prozent zu steigern.
• Für das laufende Geschäftsjahr strebt das Unternehmen weiterhin eine erneute Dividendenerhöhung an.
• Im Herbst soll ein Strategie-Update die Mittelfristziele "DEFAMA 2030" an die aktuellen Marktbedingungen anpassen.
• Am 27. August 2026 ist um 10:00 Uhr eine Telefonkonferenz zu den Halbjahreszahlen vorgesehen.

Die Aktie notierte am Morgen des 27. August bei 19,75 EUR und lag damit 0,75 Prozent im Minus. Seit Jahresbeginn beläuft sich der Rückgang auf 28,44 Prozent. Die schwächere FFO-Prognose liefert damit einen fundamentalen Grund für die weiterhin vorsichtige Bewertung des Titels, ersetzt aber keine Analyse von Vermietungsquote, Finanzierung und Ausschüttungspolitik.

Fazit & Ausblick

DEFAMA wächst beim Umsatz und EBITDA, muss aber bei FFO und Nettoergebnis Rückgänge hinnehmen. Kurzfristig bleibt die Prognosesenkung der wichtigste Belastungsfaktor. Im weiteren Jahresverlauf kommt es darauf an, ob die Vermietungsquote steigt und geplante Verkäufe tatsächlich abgeschlossen werden. Das Strategie-Update im Herbst dürfte zudem zeigen, wie DEFAMA die Mittelfristziele an das veränderte Immobilienmarktumfeld anpasst.