DEFAMA startet stark ins 1. Quartal: Umsatz 7,7 Mio. EUR, FFO 2,6 Mio. EUR – Ziele bestätigt

Kurzüberblick

Die DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG hat zum Auftakt ins Jahr 2026 solide Kennzahlen vorgelegt. In ihrem ersten Quartal 2026 meldet das auf kleine Fachmarktzentren spezialisierte Immobilienunternehmen aus Berlin einen Umsatz von 7,7 Mio. EUR und ein Ergebnis von 0,9 Mio. EUR. Der Funds From Operations (FFO) lag bei 2,6 Mio. EUR.

Mit fünf Zukäufen im Auftaktquartal blieb die Transaktionstätigkeit auf Rekordniveau. Gleichzeitig belasteten der Ausfall von Mieterträgen aus der Hammer-Insolvenz sowie der Auszug des B1 Baumarkts in Dinslaken zeitweise die Ertragsseite. Für Anleger relevant: Die Gesellschaft bestätigt ihre Jahresziele für 2026. Die DEFAMA-Aktie notiert bei 24,20 EUR, YTD liegt die Performance bei minus 12,32 Prozent.

Marktanalyse & Details

Quartalszahlen im Überblick

• Umsatz: 7,7 Mio. EUR (Vorjahreszeitraum: 7,4 Mio. EUR)
• EBITDA: 4,9 Mio. EUR (Vorjahreszeitraum: 4,5 Mio. EUR)
• Ergebnis vor Steuern: 1,2 Mio. EUR (Vorjahreszeitraum: 1,2 Mio. EUR)
• Nettoergebnis: 925 TEUR (Vorjahreszeitraum: 893 TEUR)
• FFO: 2,6 Mio. EUR (Vorjahreszeitraum: 2,7 Mio. EUR)
• FFO je Aktie: 0,54 EUR (Vorjahreszeitraum: 0,56 EUR)

Portfolio: Rekord bei Zukäufen, aber Ertragsdruck durch Ausfälle

Im ersten Quartal flossen Erträge von 90 Bestandsobjekten ein. Dennoch gab es gegenüber dem Vorjahreszeitraum rund 250 TEUR weniger Mieterträge, die nahezu eins zu eins in der FFO-Entwicklung sichtbar wurden. Hauptursachen sind die Insolvenz von Hammer sowie der Auszug des B1 Baumarkts in Dinslaken. Für 2026 sieht DEFAMA die Lücke dabei nicht als strukturelles Problem, sondern als Herausforderung bei der Kompensation über Neuankäufe und Mietsteigerungen.

Auf der Erwerbsseite liefert das Unternehmen jedoch ebenfalls Substanz: DEFAMA vermeldet fünf Zukäufe im Auftaktquartal und damit einen neuen Spitzenwert für ein saisonal eher ruhiges erstes Quartal. Dem stehen Veräußerungen gegenüber: Für Sangerhausen, Schwarmstedt sowie Teile des Bestands rund um den ehemaligen B1 Baumarkt in Dinslaken wurden notarielle Verkaufsverträge unterzeichnet.

Strategie 2026: Pipeline füllt, Vermietung bleibt zentrales Steuerungsziel

Für das weitere Jahr plant DEFAMA zusätzliche Zuflüsse aus dem Ankauf- und Vermietungsprogramm. Im zweiten Quartal sollen unter anderem Elsenfeld, Ochsenhausen und Vöhringen hinzukommen; zeitweise werden zudem Düren und Osnabrück II genannt. Zum dritten Quartal erwartet das Unternehmen weitere Objekte wie Adelsdorf, Freiberg und Hersbruck. Gleichzeitig fallen Erträge aus bestimmten Verkaufsobjekten weg.

Als zentrale Herausforderung nennt DEFAMA die Kompensation eines wegfallenden Beitrags von rund 1 Mio. EUR im FFO. Die Schließung der Lücke soll über ein Zusammenspiel aus zusätzlichen Erträgen aus neu erworbenen Objekten, erhöhten Mieten im Bestand sowie unterproportionalen Kostensteigerungen gelingen.

Ausblick 2026 und Analysten-Einordnung

DEFAMA bestätigt die Jahresziele 2026: ein Jahresüberschuss von mindestens 5 Mio. EUR, einen FFO von mindestens 10,8 Mio. EUR sowie eine Erhöhung der Vermietungsquote auf über 96 Prozent. Zudem peilt das Unternehmen eine weitere Dividendenerhöhung an.

Analysten-Einordnung: Der Mix aus leichtem FFO-Rückgang im Quartal bei gleichzeitigem Anstieg von EBITDA und Nettoergebnis wirkt zunächst gegenläufig, deutet aber darauf hin, dass die operative Substanz weiterhin vorhanden ist und die FFO-Bremse vor allem temporär durch konkrete Objekt- und Mieter-Effekte entsteht. Für Anleger bedeutet diese Entwicklung: Entscheidend wird weniger die Vergangenheit des ersten Quartals, sondern die Geschwindigkeit der Kompensation über Neuvermietung, Mietanpassungen und den Ausbau des Bestandsportfolios. Die bestätigte Guidance wirkt vor diesem Hintergrund als positives Signal, birgt jedoch das Risiko, dass die rund 1 Mio. EUR FFO-Lücke stärker als geplant Zeit benötigt.

Event-Timing für Anleger

Im Anschluss an den Zwischenbericht findet heute um 10:00 Uhr eine Telefonkonferenz statt. Dort dürften insbesondere Fragen zur Objektentwicklung, zur Vermietungsquote sowie zur Umsetzung der Jahresziele im Fokus stehen.

Fazit & Ausblick

DEFAMA startet 2026 mit einem operativ starken Quartal und rekordverdächtiger Transaktionsaktivität, während der FFO kurzfristig durch bekannte Bestandsabgänge belastet wird. Die bestätigten Ziele für 2026 geben zwar Stabilität, doch Anleger sollten die nächsten Quartale vor allem daraufhin beobachten, ob die erwartete Kompensation der Ertragslücke gelingt und die Vermietungsquote den Weg über 96 Prozent zuverlässig bestätigt.