Aroundtown: FFO I sinkt im 1. Halbjahr, Kosten drücken – Prognose bleibt bis 2026 bestätigt

Kurzüberblick

Der Gewerbeimmobilienspezialist Aroundtown hat für das erste Halbjahr 2026 schwächere Ergebniskennzahlen ausgewiesen: Das operative Ergebnis (FFO I) ging auf 143,8 Mio. Euro zurück (−4%). Hauptgrund sind höhere Finanzierungskosten, während die Nettomieteinnahmen nahezu stabil blieben. Die Zahlen wurden am 26. August 2026 veröffentlicht.

Für Anleger ist dabei entscheidend: Der Vorstand bestätigt die Jahresprognose. Gleichzeitig erhöhte Aroundtown seine Beteiligung an der Grand City Properties (GCP) von 62,5% auf 84% und arbeitet parallel an Umnutzungs- und Sanierungsprojekten. Die Aktie notiert aktuell bei 1,99 Euro; seit Jahresbeginn liegt die Entwicklung bei −25,08%.

Marktanalyse & Details

Operatives Geschäft und Ergebnisentwicklung

Im Fokus stand die Kombination aus laufendem Mietgeschäft und einem kostengetriebenen Ergebnisrückgang:

• Nettomieteinnahmen: 591 Mio. Euro, stabil gegenüber dem Vorjahr; like-for-like Mieten +2,7%
• FFO I: 143,8 Mio. Euro (−4% im Vergleich zum Vorjahr)
• Gewinn: 218,1 Mio. Euro nach 578 Mio. Euro im Vorjahr (deutlich rückläufig)
• Bewertungsbeiträge: Bewertungsgewinne fielen geringer aus als im ersten Halbjahr 2025

Dies deutet darauf hin, dass Aroundtown zwar beim Mietwachstum weiterhin Tritt gefasst hat, die Ergebnisrechnung jedoch stärker durch die Finanzierungsseite und die Entwicklung der Bewertung getrieben wurde. Für das Bürosegment bleibt zudem eine gedämpfte Nachfrage in Deutschland ein Belastungsfaktor.

Finanzierung, Kennzahlen und Kapitalstruktur

Die Gesellschaft hebt hervor, dass der Halbjahresverlauf maßgeblich von höheren Finanzkosten beeinflusst wurde. Gleichzeitig verbessert Aroundtown das Profil der Fälligkeiten über das Kapitalmarktmanagement.

• LTV: 43% (nach 41% zum Jahresende)
• Unbelegete Assets: 69% des Portfolios nach Miete; insgesamt bilanziert mit einem Wert von 17 Mrd. Euro
• Kapitalmarktdynamik (H1): ca. 1,6 Mrd. Euro aufgenommen, rund 2,3 Mrd. Euro an Bonds zurückgeführt
• De-Risking im Verlauf: In H1 wurden ca. 550 Mio. Euro emittiert und ca. 475 Mio. Euro zurückgezahlt

Nach dem Stichtag wurde der finanzielle Spielraum weiter untermauert: Aroundtown meldet die Ausgabe von rund 1 Mrd. Euro Senior Unsecured Notes sowie Rückzahlungen von insgesamt 1,8 Mrd. Euro (inklusive Buybacks und Fälligkeiten). Die durchschnittliche Restlaufzeit steigt auf 3,9 Jahre bzw. 4,7 Jahre inklusive Cash und liquider Mittel.

GCP-Beteiligung und Buyback: Hebel für künftige Cash-Flow-Qualität

Ein zentraler strategischer Punkt ist die Aufstockung des GCP-Anteils: Aroundtown erhöhte die Beteiligung seit Jahresbeginn von 62,5% auf 84%. Damit soll die Basis für den FFO I künftig breiter tragen.

Zusätzlich wurde das Share-Buyback-Programm im Berichtszeitraum „praktisch abgeschlossen“. In der Kapitalallokation liegt der wichtige Signalcharakter: Die Gesellschaft verweist darauf, dass der Buyback die EPRA NTA je Aktie gestützt hat, während der Effekt der GCP-Aufstockung auf Einzelbasis leicht negativ eingestuft wird.

EPRA NTA und Dividende: Substanz bleibt im Fokus

• EPRA NTA: 9,1 Mrd. Euro bzw. 8,0 Euro je Aktie (gegenüber 8,5 Mrd. Euro bzw. 7,8 Euro je Aktie zum Jahresende)
• Dividende: 0,08 Euro je Aktie; laut Bericht wieder aufgenommen und nach dem Reporting-Tag am 6. Juli 2026 gezahlt

Für die Bewertung der Substanz ist dabei weniger die absolute Veränderung entscheidend, sondern die Frage, ob die kommenden Finanzierungs- und Bewertungsrunden die Ergebnisentwicklung erneut bremsen oder stabilisieren.

Strategie: Umnutzung, Hotel-Refresh und Nachhaltigkeitsfortschritt

Operativ setzt Aroundtown weiterhin auf die Umwandlung bestehender Objekte (z. B. Büro zu serviced apartments) sowie auf Hotel-Refurbishments. Die Pipeline soll laut Unternehmen eine Rendite auf Capex von über 10% liefern. Zusätzlich wird ein Miet-Upside von erwarteten 55 Mio. Euro bis 2030 genannt.

Beim Nachhaltigkeitsprofil verweist Aroundtown auf Fortschritte bei Green-Certifications: 76% des kommerziellen Portfolios sind zertifiziert, darunter ein BREEAM Outstanding Score in Frankfurt am Main nach einer Rezertifizierung.

Analysten-Einordnung

Auch wenn der FFO I im ersten Halbjahr 2026 spürbar (-4%) zurückging, wirkt der Bericht insgesamt zweigeteilt: Das laufende Mietwachstum (+2,7% like-for-like) zeigt operative Stabilität, während die Ergebnisbelastung klar aus höheren Finanzierungskosten und geringeren Bewertungsbeiträgen resultiert. Die Erhöhung der GCP-Beteiligung auf 84% und das zurückgeführte Fälligkeitsrisiko sind für Anleger deshalb ein positives Signal, weil beides die künftige Cash-Flow-Base und Planbarkeit stützen kann. Gleichzeitig bleibt die steigende LTV-Quote ein Warnhinweis dafür, dass die Kapitalstruktur in einem Umfeld höherer Finanzierungskosten aktiv gemanagt werden muss. Für Investments bedeutet das: Entscheidend wird sein, ob sich der Trend der Finanzkosten in den nächsten Quartalen normalisiert und ob die Value-Add-Pipeline die Renditeziele bei gleichzeitiger Flankierung der Bilanz tatsächlich liefert.

Fazit & Ausblick

Die Richtung der nächsten Schritte ist klar: Aroundtown bestätigt die FY-2026-Leitplanken für das operative Ergebnis (FFO I) von 275 bis 305 Mio. Euro (je Aktie: 0,24 bis 0,27 Euro). Damit bleibt das Unternehmen zwar kurzfristig unter Druck durch Kosten und Bewertungslogik, setzt aber auf strukturelle Stabilisierung über GCP-Exposure, Buyback-gestützte Substanz und eine aktive Umnutzungs- sowie Nachhaltigkeitsstrategie.

Für den weiteren Kursverlauf dürfte vor allem zählen, ob die Finanzierungskostenentwicklung die Ergebnisvolatilität der zweiten Jahreshälfte begrenzt und ob die Nachfrage im Bürosegment in Deutschland ihren Dämpfer reduziert.