Adler Group verfehlt Mieterlös-Schätzung: Halbjahresverlust sinkt, Ausblick für 2026 bestätigt

Marktanalyse & Details

Portfolioverkäufe drücken die Mieteinnahmen

Die Halbjahreszahlen der Adler Group liefern ein gemischtes Bild. Die Nettomieteinnahmen sanken von 68,0 Mio. EUR im Vorjahreszeitraum auf 63,0 Mio. EUR und lagen damit deutlich unter der vorliegenden Schätzung von 110,65 Mio. EUR. Hauptgrund ist der kleinere Immobilienbestand nach dem Verkauf des Nordrhein-Westfalen-Portfolios Anfang 2025 sowie weiteren Veräußerungen im ersten Halbjahr 2026.

Das bereinigte EBITDA aus Vermietungsaktivitäten erreichte 37,0 Mio. EUR und lag damit leicht unter dem Vorjahreswert. Gleichzeitig verbesserte sich das Ergebnis aus operativer Tätigkeit deutlich auf minus 6,0 Mio. EUR. Geringere Abschreibungen und die Anpassung der Organisationsstruktur an das kleinere Portfolio entlasteten das Ergebnis. Der Nettoverlust sank von 381,0 Mio. EUR auf 160,0 Mio. EUR, wurde jedoch weiterhin maßgeblich durch Zinsaufwendungen belastet.

Vermietungsgeschäft bleibt operativ stabil

Auf vergleichbarer Basis entwickelte sich das verbliebene Mietportfolio positiv. Die durchschnittliche Wohnungsmiete stieg innerhalb eines Jahres von 8,45 EUR je Quadratmeter und Monat auf 8,68 EUR. Die operative Leerstandsquote lag mit 0,9 % auf einem sehr niedrigen Niveau.

• Flächenbereinigtes Mietwachstum: 3,0 %
• Mietportfolio: 17.465 Einheiten
• Davon im Raum Berlin: 17.416 Einheiten
• Wert des Mietportfolios: 3,5 Mrd. EUR

Damit zeigt sich: Die Ertragsbelastung stammt derzeit vor allem aus der Verkleinerung des Portfolios und nicht aus einer schwachen Vermietungsleistung der verbliebenen Wohnungen.

Entschuldung verbessert Fälligkeitsprofil

Seit Jahresbeginn erzielte Adler Nettoerlöse aus Verkäufen von 201 Mio. EUR. Das Geld wurde vor allem für die weitere Reduzierung der Verschuldung und Teilrückzahlungen der 1L New Money Facility eingesetzt.

Bis Ende 2028 stehen keine Fälligkeiten von Kapitalmarktverbindlichkeiten an; 97 % der gesamten Finanzschulden werden 2028 oder später fällig. Zum Ende des ersten Halbjahres verfügte die Gesellschaft über liquide Mittel von 155 Mio. EUR. Der Loan-to-Value lag allerdings weiterhin bei hohen 79,2 %. Das verschafft dem Unternehmen zwar zeitlichen Spielraum, lässt die Bilanz aber anfällig für fallende Immobilienwerte oder dauerhaft hohe Finanzierungskosten.

Analysten-Einordnung

Die Adler Group macht operativ Fortschritte, bleibt finanziell aber hoch belastet. Dies deutet darauf hin, dass die Stabilisierung des Berliner Mietportfolios zwar funktioniert, die Reduzierung des Bestands jedoch kurzfristig auf Umsatz und EBITDA drückt. Für Anleger bedeutet diese Entwicklung, dass die bestätigte Jahresprognose allein noch keine nachhaltige Trendwende belegt: Entscheidend bleiben weitere Schuldenrückzahlungen, die Entwicklung des Immobilienwerts und die Zinslast.

Die Aktie notierte am 27. August 2026 um 09:04 Uhr bei 0,127 EUR und lag damit 4,96 % im Plus. Angesichts einer weiterhin negativen Jahresperformance von 35,7 % ist der Kursanstieg zunächst eher als Reaktion auf den deutlich verringerten Verlust und den bestätigten Ausblick zu werten, nicht als Beleg für eine bereits abgeschlossene Erholung.

Fazit & Ausblick

Adler muss im zweiten Halbjahr Nettomieteinnahmen von 61,0 bis 66,0 Mio. EUR erzielen, um die Jahresprognose von 124,0 bis 129,0 Mio. EUR zu erreichen. Das erscheint auf Basis des ersten Halbjahres grundsätzlich erreichbar, setzt aber eine anhaltend niedrige Leerstandsquote und stabile Mieten voraus. Im Fokus des für den 27. August angekündigten Investoren-Webcasts stehen daher voraussichtlich die weitere Entschuldung, die Finanzierungskosten und der Umgang mit dem hohen Loan-to-Value.