16 Milliarden Limit: Berlin plant Vergesellschaftung von Vonovia
Linke, Grüne und SPD wollen in Berlin große Wohnungskonzerne enteignen. Vonovia droht der Verlust von über 128.000 Wohnungen.
Aktien im Artikel
Goldesel Kompakt
Das Wichtigste in Kürze
- Vergesellschaftung in Berlin: Linke, Grüne und SPD wollen Bestände privater Konzerne ab 10.000 Wohnungen nach Artikel 15 Grundgesetz vergesellschaften.
- 16 Milliarden Limit: Für Entschädigungen sind maximal 16 Milliarden Euro vorgesehen, während allein Vonovia seinen Bestand mit 23,5 Milliarden Euro bewertet.
- Bundesweites Gegenüber: Bundesbauministerin Verena Hubertz kündigte ein Gesetz gegen die Vergesellschaftung von Wohnraum an.
Berliner Sondierung: Vergesellschaftung ab 10.000 Wohnungen
In Berlin haben sich Linke, Grüne und SPD in ihrem Sondierungspapier auf ein konkretes Verfahren zur Vergesellschaftung privater Wohnungsbestände verständigt. Das Vorhaben richtet sich gegen gewerbliche Wohnungsunternehmen, die einen Bestand von mehr als 10.000 Wohnungen in der Hauptstadt halten. Die Enteignung soll auf Grundlage von Artikel 15 des Grundgesetzes erfolgen, der die Überführung von Grund und Boden in Gemeineigentum gegen eine gesetzlich geregelte Entschädigung vorsieht.
Für die Eigentümer sieht die Vereinbarung Ausnahmen vor. Betroffene Konzerne dürfen einen Sockelbestand von 10.000 Wohnungen im Eigentum behalten. Die geplante Vergesellschaftung greift ausschließlich bei Beständen, die über diesen Schwellenwert hinausgehen und vor dem Jahr 2021 fertiggestellt wurden. Genossenschaften sowie gemeinwohlorientierte Wohnungsbaugesellschaften sind vollständig von den Maßnahmen ausgenommen.
Milliarden-Deckel und Zeitplan bis 2028
Finanziell setzt das Papier der Parteien klare Grenzen. Für sämtliche Entschädigungsleistungen ist im Berliner Landeshaushalt eine Summe von maximal 16 Milliarden Euro vorgesehen. Diese Obergrenze gilt jedoch nur unter der Voraussetzung, dass die Transaktionen für das Land Berlin fiskalisch tragfähig sind. Zudem soll geregelt werden, dass die durchschnittliche Eingangsmiete nach dem Trägerwechsel nicht höher liegt als die durchschnittliche Miete beim vorherigen Eigentümer.
Bis zur formellen Umsetzung verbleiben den Koalitionären noch mehrere Jahre Vorbereitungszeit. Ein entsprechendes Vergesellschaftungsgesetz soll nach den Vorgaben der Verhandlungspartner Mitte 2028 im Berliner Abgeordnetenhaus beschlossen werden. Das Inkrafttreten ist für ein Jahr nach der offiziellen Verkündung terminiert, womit die konkreten Eigentumsübertragungen frühestens 2029 greifen würden.
Vonovia im Zentrum: Milliardenportfolio bedroht
Der mit Abstand größte betroffene Konzern bei diesem Vorhaben ist der DAX-Konzern Vonovia SE. Das Unternehmen weist in seinem Halbjahresbericht einen Bestand von mehr als 138.000 Wohnungen in Berlin aus. Den gesamten Verkehrswert dieser Hauptstadt-Immobilien beziffert der Konzern auf 23,5 Milliarden Euro. Bei einem fixen Selbstbehalt von 10.000 Einheiten stünden damit mehr als 128.000 Vonovia-Wohnungen im Fokus des geplanten Landesgesetzes.
Die im Sondierungspapier definierte Gesamtsumme von maximal 16 Milliarden Euro für alle betroffenen Eigentümer liegt damit deutlich unter dem reinen Verkehrswert, den allein Vonovia für sein Portfolio bilanziert. Sollte die Entschädigung deutlich unterhalb der aktuellen Buchwerte festgesetzt werden, drohen dem Wohnungsunternehmen massive Abschreibungen auf den betroffenen Berliner Bestand.
Widerstand aus dem Bund und juristische Hürden
Gegen die Vorhaben der Berliner Parteien formiert sich auf Bundesebene scharfer Widerstand. Bundesbauministerin Verena Hubertz kündigte laut einem Bericht von t-online an, schnellstmöglich ein bundesweites Gesetz gegen die Vergesellschaftung von Wohnraum einbringen zu wollen. Sie kritisierte, dass solche Enteignungsschritte keine neuen Einheiten schaffen und immense finanzielle Mittel binden.
Wir als SPD sagen: Wir brauchen mehr Wohnungen und auch bessere Spielregeln auf dem Wohnungsmarkt.
Verena Hubertz, Bundesbauministerin
Neben dem Gegenwind aus der Bundespolitik bestehen erhebliche rechtliche Zweifel an der Durchsetzbarkeit der Berliner Pläne. Es ist unklar, ob das Berliner Landesgesetz zur Vergesellschaftung vor dem Bundesverfassungsgericht Bestand haben wird und ob eine Bundesgesetzgebung diesem Vorhaben zuvorkommt. Die n-tv-Berichterstattung verweist darauf, dass die Enteignung nach Artikel 14 im Papier ausdrücklich ausgeschlossen wurde, wodurch die Auseinandersetzung auf Artikel 15 fokussiert bleibt.
Diese Aktien gelten als mögliche Verlierer
Die Berliner Pläne betreffen primär Großvermieter, die einen substanziellen Anteil ihres Portfolios in der Hauptstadt halten und deshalb direkt von Eingriffen in die Eigentümerstruktur und Bewertungsabschlägen bedroht sind.
Vonovia SE steht als größter privater Wohnungseigentümer Berlins an erster Stelle dieser Risikogruppe. Verliert das Unternehmen über 128.000 Wohneinheiten zu einem festgelegten Entschädigungswert unter dem aktuellen Verkehrswert von 23,5 Milliarden Euro, würde dies das Ertragsprofil und die Bilanzstruktur empfindlich belasten.
Quellen & weiterführende Berichte
