Vonovia in der Schuldenfalle?

Der Aktienkurs von Vonovia hat dieses Jahr massiv an Wert verloren, von den Hochs ging es mehr als 60 % abwärts. Ein Grund für diese Entwicklung sind die hohen Schulden des Konzerns in Kombination mit den steigenden Zinsen.

Vonovia hat innerhalb der letzten Jahre mehrere Übernahmen gestemmt. So sind die Schulden allein im letzten Jahr um 17 Milliarden EUR angestiegen. Die Verbindlichkeiten sind 1,19 x höher als das Eigenkapital. Vonovia hat aktuell Rekordschulden von 44,8 Milliarden EUR. Theoretisch hat Vonovia drei Möglichkeiten das Problem der hohen Schulden zu lösen. Man könnte einfach weitere Schulden zu den höheren Zinsen aufnehmen, das würde aber die Rendite schmälern. Außerdem wäre es möglich, neues Kapital durch eine Eigenkapitalerhöhung zu beschaffen. Bei dem niedrigen Aktienkurs aber auch keine Option, die den Aktionären gefallen würde. Also hat sich Vonovia entschieden, einen Teil der Immobilien im Portfolio zu verkaufen und so einen Teil der Schulden abzutragen. Das Problem ist hierbei allerdings, dass die Preise für Immobilien zum Teil bereits fallen.

Bekommt Vonovia jetzt also ein Schuldenproblem?

Wohl eher nicht, viele Analysten halten den aktuellen Abverkauf für übertrieben und sehen deutliches Kurspotential. Das Ganze erschließt sich einem, wenn man einen genaueren Blick in die Bilanz wirft. Der Großteil der Immobilien wird deutlich unter dem fairen Marktwert bilanziert. Das heißt, selbst bei fallenden Immobilienpreisen ist es nicht unwahrscheinlich, dass Vonovia Immobilien mit Gewinn verkaufen kann. Zudem werden in den nächsten 13 Jahren maximal 11 % der Verbindlichkeiten auf einmal fällig. Das heißt Vonovia kann jetzt Teile des Portfolios verkaufen und muss dann keine neuen Verbindlichkeiten aufnehmen. Aktuell hat Vonovia durchschnittliche Fremdkapitalkosten von 1,2 % (Stand 30.06.2022). Allerdings kann es sein, dass Vonovia das aktuelle Dividendenniveau nicht mehr halten kann, wenn die Immobilienpreise zu stark einbrechen. Im vergangenen Jahr haben Gewinne aus Immobilienverkäufen etwa die Hälfte des Gesamtgewinns ausgemacht. Hier könnte es einen Rückgang geben. Auf der anderen Seite könnte Vonovia aber auch von steigenden Mieten profitieren. Es ist also nicht ausgeschlossen, dass Vonovia das aktuelle Dividendenniveau halten kann. Der Gewinn wird aber sehr wahrscheinlich zurückgehen.